¿Planeas invertir en propiedades? Factores que inciden en la plusvalía de las viviendas  

Enzo Langer y plusvalía de viviendas

Muchos chilenos, con el retiro de su 10 % desde su AFP, han pensado en invertir su nuevo capital en diferentes negocios. Uno de ellos es el inmobiliario, el cual puede rendir buenos frutos si se entiende el concepto de plusvalía: “Yo diría que es la base de este rubro, el saber qué factores incidirán sobre el futuro valor de las viviendas”, señala Enzo Langer, emprendedor inmobiliario chileno.

Ya son varios los chilenos que han efectuado su primer y segundo retiro del 10 % de sus ahorros previsionales. Varias personas destinaron su dinero al pago de deudas, pero otros, han pensado en invertir ese capital en algún negocio. En ese sentido, el rubro inmobiliario se ha presentado como una atractiva opción, pero que requiere algunos conocimientos previos, según menciona Enzo Langer.

El emprendedor inmobiliario, afirma que dentro de la amplia gama de conceptos que componen este mercado, a su criterio, hay uno que sobresale por los demás: la plusvalía.

¿Qué se entiende por plusvalía?

Es probable que muchos hayan escuchado esta palabra, pero no entiendan su real significado: “La plusvalía es es la diferencia que hay entre el valor inicial de una propiedad y el valor que tendrá en el futuro. Por ejemplo, si una vivienda cuesta 2.500 UF y en 2 años sube a 3.500, la plusvalía será de 1.000 UF”.

─Enzo Langer.

Prácticamente todas las propiedades generan plusvalía, lo que ocurre de forma natural con el desarrollo de las ciudades, sin la injerencia del dueño. El potencial de plusvalía de las viviendas, va a depender de distintos factores de evolución urbana, entendiendo que mientras más asentamientos de personas hayan, más servicios que faciliten su calidad de vida serán necesarios.

¿Qué factores son los que inciden en la plusvalía de una propiedad?

Los factores que afectan la plusvalía de un bien raíz son externos al control de los propietarios de dicho inmueble. Causas externas relacionadas principalmente al desarrollo de la ciudad son las que podrán afectar positivamente su precio.

“En realidad son varios”, indica Enzo Langer, agregando que igualmente se puede agrupar en diferentes categorías. Estas son:

  • Urbanización

    Chile tiene un enorme territorio y gran parte de él está clasificado como “rural”. Esto quiere decir que los terrenos se pueden subdividir en paños más grandes que en una zona urbana; además, ciertos servicios como el alcantarillado, agua potable y luz pueden ser un poco más difíciles de conseguir.
    “Al expandirse las ciudades, puede cambiar el uso de suelo de rural a urbano, por lo que tu terreno aumentará significativamente de valor al poder ser, por ejemplo, subdividido en pedazos más pequeños que permitan hacen condominios. Además, al llegar grandes empresas a instalarse pueden bajar su valor y al mismo tiempo aumentar la plusvalía de tu terreno o inmueble”, explica Enzo Langer.

    Se configura como el aspecto más importante de todos, ya que hace referencia al grupo de unidades urbanas que conforman una ciudad. Esto, además de las casas y departamentos, incluye servicios de supermercados y centros comerciales, colegios y universidades, hospitales y clínicas, áreas verdes, recintos deportivos, farmacias, entre otras cosas.

  • Acceso a servicios básicos

    Hoy en día estos requerimientos no solo se refieren a luz y agua. Hoy por hoy, y más aún con la pandemia, la conectividad a internet es clave en una vivienda. El teletrabajo y todas las actividades que se pueden realizar de forma online, requieren de estándares mínimos de red. Por otro lado, las señales de teléfono también son importantes, por lo que en la plusvalía, importará mucho la construcción de antenas con las últimas tecnologías, como lo será el 5G.

  • Rutas viales y medios de transporte

    Todas las calles, avenidas y autopistas que sirvan para llegar al inmueble, pero también para generar conexiones con otras partes de la ciudad, tendrán una injerencia tremenda en la plusvalía a futuro. De igual forma, deben contarse también las ciclovías y los medios de transporte disponibles en la ciudad.

  • Accesibilidad

    La construcción de nuevas vías y carreteras antes mencionadas, hacen que que mejoren los accesos al lugar jugarán un factor positivo en su precio. Sin embargo, esto ocurrirá solo si no afectan otros beneficios como puede ser un ambiente libre de ruidos y peligros.”También aquí el transporte público juega un papel muy importante. La cercanía a estaciones de metro y a paraderos de micro genera una gran plusvalía en los bienes raíces que ahí se encuentren”, indica Enzo Langer. En Santiago, muchas inmobiliarias están comprando terrenos y construyendo en lugares cercanos a las nuevas líneas del metro proyectadas, pues la apertura de estas generará una alta demanda de compra de inmuebles en la zona y, para los inversionistas, una alta demanda en arriendos con mejores precios.

  • Planificación urbana a futuro

    Al momento de calcular la posible plusvalía que puede generar una propiedad, este elemento es vital. Existen comunas y zonas en desarrollo dentro de las ciudades que son conocidas por los habitantes. El rápido crecimiento de Santiago y de otras ciudades en Chile ha generado que se expandan las ciudades y surjan nuevas necesidades de colegios, hospitales, áreas verdes, zonas de recreación, restaurantes, supermercados, entre otros.”Si compraste un bien raíz en un área con alta probabilidad de desarrollo y efectivamente comienzan a instalarse este tipo de servicios, es muy probable que el valor de tu inversión aumente significativamente”, dice Enzo Langer. Sin embargo, ten cuidado. Hay desarrollos que de no estar bien planificados pueden traer problemas a la zona, como alto tráfico y bajas en la seguridad. Esto suele ocurrir con centros comerciales, aunque las regulaciones actuales intentan evitar estas situaciones exigiendo los permisos que corresponden.

    Si a través de un estudio previo se comprueba que varios de los elementos mencionados anteriormente existirán en un asentamiento urbano, una propiedad ubicada allí en este momento puede representar una gran inversión a futuro.

  • La vista

    Los departamentos en un mismo edificio pueden tener precios muy diferentes por las vistas de que estos tengan, lo que también se ve afectado por el piso del edificio en que se encuentren. No es lo mismo un departamento con vista a la cordillera que uno con vista a la habitación del vecino en frente.

    Antes de elegir el departamento, ten en consideración la probabilidad de que se realicen construcciones de otros edificios altos que puedan quitar la vista de tu propio inmueble.

¿Puede una vivienda perder su plusvalía?

Al estar los valores de los bienes raíces en UF es difícil perder valor, pues son valores reales y no nominales. Con esto nos referimos a que el valor de la UF cambia en conjunto con la inflación en el país. En casos muy acotados, puede ocurrir. “Es extraño que suceda algo así en una ciudad como lo es Santiago, especialmente en las zonas céntricas. Para que una propiedad reduzca su valor, es necesario que algo muy negativo pase en las cercanías de ella, como la instalación de basurales, cárceles o fábricas que contaminen el aire”, comenta Enzo Langer.

Pero muy rara vez ocurre que los bienes raíces pierdan valor, pues suelen siempre aumentar de precio con los años gracias a los desarrollos y factores que te mencionamos anteriormente. Sin embargo, un desarrollo negativo para la zona o una catástrofe natural (como un aluvión) puede afectar negativamente el valor de tu inmueble o de tu terreno. Fuera de estos casos extremos una “minusvalía” no se suele dar y los valores de las propiedades y los arriendos tienden siempre a aumentar con el paso de los años.

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